Tout savoir sur l’indice BT01

Le temps consacré à la phase préparatoire d'un projet de construction peut souvent être important. Cela comprend le temps passé à demander un permis de construire, à signer une offre d'emprunt, à transférer la propriété du terrain et à préparer le terrain. C'est la raison pour laquelle il est possible que les prix évoluent entre la date de signature du contrat et l'achèvement des travaux ; c'est aussi la raison pour laquelle il est courant d'inclure dans le contrat une clause permettant de modifier le prix de la maison.

L'indice BT01 : c’est quoi exactement ?

L'indice BT01 reflète donc cette progression des dépenses dans le secteur du bâtiment, telles que les salaires et autres charges, le coût des matériaux, le coût des équipements, le coût du transport, le coût de l'électricité, etc.

Selon les articles L.231-11 et L.261-11-1 du code de la construction et de l'habitation, l'indice BT01 doit être utilisé pour toute révision de prix.

• Pour tenter de prévoir les futurs prix de l'immobilier liés à la construction, l'indice BT01 prend en compte les éventuelles hausses de prix.
• Chaque mois, l'INSEE est chargé de définir l'indice national BT01.

Comment utiliser l'indice bt01 ?

Il est important de garder à l'esprit que votre contrat de construction de maison individuelle (CCMI) détaillera toutes les modalités et restrictions applicables à la modification du prix de votre maison.

Cette révision du prix peut être effectuée en une seule fois en fonction de la fluctuation de l'indice BT01, ou être effectuée individuellement à la date d'échéance de chaque paiement (appel de fonds).

• En toute circonstance, l'adaptation du prix en fonction de l'indice BT01 commencera à partir de la date à laquelle vous avez signé le contrat (CCMI).
• Une seule révision globale du prix : le scénario le plus typique

Lorsque votre contrat prévoit une révision du prix de votre logement à un moment unique, cette révision est calculée en fonction de la variation de l'indice BT01 entre la date de signature de votre contrat et la date d'obtention du permis de construire plus un mois, ou entre la date d'obtention de l'hypothèque plus un mois, selon ce qui intervient en premier : la date d'obtention du permis de construire ou la date d'obtention de l'hypothèque.

En fait, c'est cette dernière date que nous prendrons en considération :

• Après la date de fin prédéterminée, il n'y aura plus d'ajustement du prix (permis ou prêt).
• Des ajustements de prix seront effectués à chacune des dates de paiement.

Dans le cas où votre contrat prévoit un ajustement du prix à chaque échéance de paiement, ces ajustements seront effectués dans une fourchette de +/- 70 %, selon le degré de variation de l'indice prescrit.

Pour les propriétés résidentielles, le prix d'achat ne peut être modifié pendant une période de neuf mois suivant la date qui a été établie aux fins de l'obtention du permis ou du financement.

Comment s'y prendre pour déterminer l'indice bt01 d'une maison ?

Prenons un exemple simple :

La date de la signature de votre contrat est le 15 janvier 2021. - La somme est de 150.000 euros.

• Au 15 janvier, l'indice BT01 est de 113,4.
• La délivrance de votre permis de construire est prévue pour le 15 juillet 2021.

Le 16 août 2021, vous signerez les documents de financement de votre achat immobilier.

Pour cette raison, l'indice à utiliser est celui de septembre (la date la plus récente plus un mois).

• La valeur de l'indice BT01 au 1er septembre est de 116,4.

En résumé, la formule est la suivante :

• Le prix de la maison multiplié par l'indice BT01 au moment de la signature du prêt et un mois plus tard, divisé par l'indice BT01 au moment de la signature du contrat, est égal au nouveau prix.

Par conséquent, 150 000 multiplié par 116,4 / 113,4 est égal à 153 968 €.

Le prix est passé à 153 968 euros.

Les éléments suivants constituent le coût associé à la révision basée sur l'indice BT01 :

• 153 968 € - 150 000 = 3968 €

L'indice BT01 n'est pas constant ; il peut augmenter ou diminuer à tout moment. S'il augmente, vous devrez payer la différence entre le nouveau montant et le montant initial prévu dans le contrat. S'il diminue, votre constructeur est tenu de combler la différence entre le prix initial et le nouveau prix.

À ne pas oublier :

L'indice BT01 connaît des fluctuations très minimes sur une base annuelle. Souvent, le changement à prendre en compte est relativement mineur.

Néanmoins, entre janvier 2020 et janvier 2022, l'indice a connu une forte augmentation en raison de la récente flambée du coût des matières premières et des équipements, principalement imputable aux importations :

La valeur en janvier 2020 était de 111,8, et elle devrait être de 119,1 en janvier 2022, soit une augmentation de 6,53 %.

• L'indice BTP01 est également applicable à la police d'assurance responsabilité civile décennale que vous avez souscrite.

Pourquoi l'indice BTP01 est applicable à la police d'assurance ?

En cas de sinistre, le coût des travaux de réparation est directement impacté par les fluctuations du prix des matériaux, des matières premières, des équipements, etc. Puisque c'est le cas, il est logique que la valeur des primes augmente en même temps que le coût de la construction.

Que dois-je faire ?

Lorsque vous souscrivez un contrat pour la première fois, la valeur la plus récente de l'indice BT01 est reflétée sur le contrat que vous achetez (il y a généralement un écart de 3 mois entre la publication de la valeur de l'indice et la période à laquelle il se rapporte).

La prime calculée fait l'objet d'une augmentation égale à la différence entre l'indice constaté lors de la souscription et l'indice le plus récent connu à la date du renouvellement. Cette augmentation a lieu au moment du renouvellement.

Exemple :

• Police établie le premier juillet de l'année 2020
• Avril 2020 a été enregistré comme ayant une valeur d'indice de 111,5.
• 1000 euros multipliés par 111,5 et divisés par 111,5 sont 1000 euros pour la prime appelée à la souscription.
• Le renouvellement se fera le 1er juillet de l'année 2021 :
• 116,3 était la dernière valeur d'indice connue.
• Augmentation de la prime : 1000€ *116,3/111,5 = 1043,05